materiały partnera
Pierwsza rzecz, którą trzeba sobie uświadomić: sprzedaż całej nieruchomości i sprzedaż własnego udziału to dwie zupełnie różne czynności prawne. Do sprzedaży całego mieszkania konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli — nawet ten, kto ma tylko niewielki ułamek, może skutecznie zablokować transakcję. Wielu współwłaścicielom wydaje się, że większościowy udział daje prawo do samodzielnej decyzji. Tak nie jest — żaden ułamek, choćby bardzo duży, nie uprawnia do jednostronnego rozporządzenia całą nieruchomością.
Inaczej wygląda sytuacja z własnym udziałem. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać przysługującym mu udziałem — sprzedać go, darować, obciążyć — bez zgody pozostałych. To realne narzędzie dla osoby, która chce wyjść ze współwłasności, nawet jeśli druga strona się na to nie zgadza.
Warto wiedzieć, że zasada swobodnego rozporządzania udziałem ma pewne niuanse przy nieruchomościach odziedziczonych. Jeżeli udział pochodzi ze spadku, a formalny dział spadku jeszcze nie nastąpił, zastosowanie znajduje art. 1036 Kodeksu cywilnego — rozporządzenie udziałem w konkretnym przedmiocie należącym do spadku, dokonane bez zgody pozostałych spadkobierców, może być bezskuteczne, jeśli naruszałoby ich uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku. W praktyce jednak taka sprzedaż pozostaje skuteczna, dopóki sąd nie stwierdzi inaczej — a to zdarza się rzadko, jeśli transakcja jest przygotowana rzetelnie.
Szerzej mechanizm ten — wraz z różnicą między zbyciem udziału w całym spadku a udziałem w konkretnej nieruchomości — opisuje poradnik sprzedaż udziału w spadku krok po kroku.
Teoria mówi, że sprzedaż udziału jest prosta. Praktyka bywa inna. Nabywca kupujący sam ułamek wchodzi w relację współwłasności z osobą, której nie zna i z którą może mieć odmienne plany co do nieruchomości — nie może samodzielnie decydować o remoncie, wynajmie czy dalszej sprzedaży całości. Dla przeciętnego kupującego z rynku wtórnego to zbyt duże ryzyko, dlatego chętnych na sam udział jest niewielu, a ci, którzy się zgłaszają, oczekują znaczącego obniżenia ceny.
Do tego dochodzi kwestia prawa pierwokupu — w niektórych sytuacjach, na przykład przy nieruchomościach rolnych, czy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu pozostałym współwłaścicielom przysługuje pierwszeństwo w nabyciu udziału na tych samych warunkach, co osoba trzecia. Warto to zweryfikować przed rozpoczęciem poszukiwania kupca.
Jeśli sprzedaż samego udziału nie jest satysfakcjonującym rozwiązaniem — bo zależy Ci na pełnej wartości nieruchomości, a nie tylko na wyjściu ze współwłasności — pozostaje droga sądowa. Każdy współwłaściciel może wystąpić o zniesienie współwłasności, niezależnie od zgody pozostałych. Sąd może orzec podział fizyczny nieruchomości, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo — gdy żadne z powyższych nie jest możliwe — sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.
To rozwiązanie skuteczne, ale wymagające cierpliwości — postępowanie sądowe potrafi trwać wiele miesięcy, a w spornych sprawach nawet dłużej. Dla osoby, której zależy przede wszystkim na czasie, a nie na wyciągnięciu z transakcji ostatniej złotówki, bywa to droga zbyt długa w stosunku do realnych korzyści.
W sytuacji, gdy druga strona konsekwentnie blokuje jakiekolwiek porozumienie, a znalezienie prywatnego nabywcy na sam udział okazuje się trudne, sprzedaż bezpośredniemu inwestorowi bywa praktycznym rozwiązaniem. Taki nabywca kupuje udział świadomie, biorąc na siebie dalsze uzgadnianie sytuacji z pozostałymi współwłaścicielami — dla sprzedającego oznacza to definitywne zamknięcie sprawy, bez konieczności prowadzenia dalszych negocjacji.
Realty Solutions kupuje udziały w nieruchomościach w całej Wielkopolsce, w tym w powiecie wrzesińskim — również te obciążone konfliktem między współwłaścicielami, nieuregulowanym spadkiem czy brakiem zgody na dalsze wspólne zarządzanie nieruchomością. Cały proces z Realty Solutions — od pierwszego zgłoszenia po wizytę u notariusza — trwa zazwyczaj do 7 dni, a zapłata następuje bezpośrednio w dniu podpisania aktu notarialnego Szczegóły takiej transakcji znajdziesz w ofercie skupu udziałów w nieruchomościach.
Pani Dorota (imię zmienione) odziedziczyła razem z bratem dom po rodzicach w Wielkopolsce. Brat mieszkał w nieruchomości i konsekwentnie odmawiał jakiejkolwiek rozmowy o sprzedaży — nie odpowiadał na wiadomości, a każda próba kontaktu kończyła się nieprzyjemną wymianą zdań. Pani Dorota nie chciała angażować się w wieloletnie postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności, a jednocześnie zależało jej na spokojnym zamknięciu sprawy bez dalszej eskalacji konfliktu rodzinnego.
Sprzedała swój udział bezpośrednio Realty Solutions — transakcja odbyła się u notariusza, bez konieczności uzyskiwania zgody brata ani informowania go przed jej sfinalizowaniem. Dalsze uzgodnienia dotyczące nieruchomości przejął na siebie już nowy współwłaściciel.
Zanim zdecydujesz się na którąkolwiek drogę, warto rzetelnie ocenić sytuację: czy druga strona rzeczywiście nie zamierza się porozumieć, czy problemem jest raczej brak rozmowy, jaka jest wartość Twojego udziału i ile realnie kosztowałaby droga sądowa w porównaniu z czasem, który zaoszczędzisz, sprzedając udział bezpośrednio. Jeśli mieszkasz w regionie wielkopolskim i szukasz konkretnej wyceny swojej sytuacji, możesz też sprawdzić ofertę skupu nieruchomości w całej Wielkopolsce, obejmującą również powiat wrzesiński.
