Nieruchomość komercyjna jest długoterminową lokatą kapitału. Jej właściciel czerpie dochody z tytułu czynszu, jednak nie tylko. Równie istotne są działania związane z podnoszeniem wartości nieruchomości. Obu aspektom służy zarządzanie strategiczne nieruchomościami. Dzięki działaniom własnym oraz sprzyjającej rynkowej koniunkturze, właściciel zyskuje podwójnie, a do zarządzania nieruchomościami należy podejść, jak do samej inwestycji - długoterminowo.
Z tego artykułu dowiesz się:
Jest wiele definicji zarządzania strategicznego nieruchomościami. W najprostszym ujęciu zdefiniowanym przez polskiego ekonomistę, Jerzego Rokitę, jest “procesem wyboru najkorzystniejszej strategii i jej implementacji”. To skomplikowany i wielowymiarowy proces, dlatego warto powierzyć go wyspecjalizowanym podmiotom mającym wypracowany w praktyce model działania.
Budowanie strategii zarządzania nieruchomościami komercyjnymi zależy od typu inwestycji. Inne bowiem są cele w przypadku obiektów przeznaczonych na biura, galerie handlowe czy magazyny. Nieruchomości biurowe również nie są zarządzane w jednakowy sposób. Inaczej sprawa wygląda w przypadku budynków ulokowanych w prestiżowych miejscach, w których celem zarządców jest przyciągnięcie znanych, cenionych firm i - ze względu na klasę budynku - ustanowienie korzystnego czynszu. Starsze obiekty z kolei, przyciągające najemców, dla których najważniejsze są niskie koszty eksploatacyjne, mają za cel zatrzymanie ich. W tym przypadku stan budynku wpływa również na strukturę zatrudnienia. Obiekt wymaga zazwyczaj częstszych napraw i remontów, co wiąże się z koniecznością zatrudnienia na stałe specjalistów w tym obszarze. Zarządzanie nieruchomościami handlowymi uzależnione jest od wielkości i skali działalności obiektu. Im jest on większy, tym bardziej rozbudowana struktura organizacyjna służy jego zarządzaniu.
Strategiczne zarządzanie wymaga w pierwszym kroku określenia kierunku rozwoju inwestycji oraz wizji i misji organizacji. Kolejnym jest przyjrzenie się konkurencji oraz określenie szans i zagrożeń. Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to w gruncie rzeczy tworzenie strategii przedsiębiorstwa. Jednym z istotniejszych aspektów jest zawsze odniesienie się do otoczenia i sytuacji rynkowej. Temu służą badania rynkowe i analiza konkurencji. Przeprowadzają je podmioty, które dysponują wyspecjalizowanymi narzędziami biorącymi pod uwagę m.in.
Zakres badań rynku jest ściśle powiązany z celami biznesowymi określonymi w pierwszym kroku przez inwestora. Dzięki nim zyskuje on wiedzę pozwalającą mu podejmować bardziej świadome decyzje, określić działania strategiczne oraz stworzyć strategię marketingową, która bezpośrednio przyczyni się do osiągnięcia założonych celów. Zakres ten określa się również w oparciu o specyfikę danego sektora. Czy są to nieruchomości biurowe, handlowe czy magazynowe. Najistotniejsze pozostają bowiem zdefiniowane cele długoterminowe.
Określając szanse i zagrożenia związane z daną nieruchomością czy nieruchomościami, należy również opracować strategię zarządzania ryzykiem oceniając wszystkie możliwe obszary tych zagrożeń. Już sama ich identyfikacja minimalizuje prawdopodobieństwo wystąpienia niepowodzenia. Dr hab. Iwona Foryś, pracownik naukowy Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania Uniwersytetu Szczecińskiego, w książce “Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi” wyróżnia trzy rodzaje ryzyka:
Ryzyko wiąże się również z samymi cechami fizycznymi danej nieruchomości. To dlatego tak ważne są badania rynkowe, bo pozwalają ocenić potencjał obiektu.
Kolejnym krokiem skutecznego zarządzania nieruchomościami komercyjnymi są KPI (Key Performance Indicators), czyli mierniki, wskaźniki efektywności. To one umożliwiają ocenę określonych działań, jak i ich weryfikację. Są bazą do analiz i wyciągania wniosków na przyszłość. Te finansowe i pozafinansowe wskaźniki są szeroko stosowane w pomiarze stopnia realizacji celów w przedsiębiorstwach wszystkich sektorów gospodarki. W obszarze zarządzania nieruchomościami komercyjnymi zależeć będą one od typu obiektu i określonych w pierwszym kroku celów. Te przeznaczone na biura będą zawierały m.in. takie mierniki jak: poziom i stabilność wynajęcia, płynność w płatnościach czynszów, ale także na przykład ROAS (Return on ad spend), czyli zwrot z inwestycji w stosunku do środków przeznaczonych na reklamę.
W każdym przypadku mierniki powinny uwzględniać to, ile de facto kosztuje utrzymanie nieruchomości i jak otoczenie rynkowe wpływa na proces optymalizacji inwestycji.
Nieustannie rosnąca złożoność rynku nieruchomości sprawia, że skutecznie wdrażana i realizowana strategia zarządzania nieruchomościami rośnie na znaczeniu. Strategiczne podejście ułatwia określenie celów i warunków, jakie należy spełnić, by je zrealizować, ułatwia zrozumienie sytuacji wyjściowej, w jakiej znajduje się inwestor, jakie są mocne i słabe strony jego działalności oraz jakie szanse i zagrożenia przed nim stoją. Zapewnia również narzędzia zapobiegające lub neutralizujące pojawiające się ryzyka i w końcu pozwala ocenić - przy pomocy mierników KPI - efektywność realizacji celów. Strategia przeprowadzona w partnerstwie z takimi firmami, pozwala również rozwijać inwestycje zgodnie z rynkowymi trendami. Sprawiać, że - np. poprzez implementowanie nowych technologii - dany obiekt staje się coraz bardziej atrakcyjny zarówno jako inwestycja, jak i dla samych najemców, dając tym samym asumpt do ustalania korzystnej wysokości czynszu.
